Comment faire face à la fraude au permis de construire ?

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fraude permis de construire

Afin d’obtenir un permis de construire, certains pétitionnaires utilisent des voies non légales dans le but de duper l’administration sur la véritable raison de leur projet de construction.

Ces derniers vont même plus loin en induisant les services instructeurs en erreur. Cependant, portés devant les tribunaux, il peut s’avérer difficile de qualifier ces agissements de frauduleux, car les juges donnent une interprétation stricte et précise à la notion.

Toutefois, lorsque le pétitionnaire fait preuve de mauvaise foi et passe par des comportements frauduleux dans le but d’obtenir son permis de construire, il s’expose à une sanction qui est le retrait à tout moment de son autorisation de bâtir.

En d’autres termes, un permis de construire obtenu de façon frauduleuse est officiellement considéré comme illégal et donc, peut être retiré à n’importe quel moment. Il existe différents types de fraudes de permis de construire et toutes celles-ci ont des caractéristiques et conséquences communes.

Caractériser la fraude au permis de construire

La première précision importante à apporter est celle selon laquelle un permis de construire illégal n’est pas toujours un document obtenu en ayant recours à la fraude. On va parler de fraude lorsque le pétitionnaire a intentionnellement tenté de duper l’administration.

Le pétitionnaire de façon volontaire va chercher à berner l’administration sur la réalité ou la qualité de son projet de construction afin d’obtenir un permis de construire ou alors dans le but de ne pas se soumettre à l’application d’une règle d’urbanisme.

Toutefois, une fausse information n’est pas suffisante pour conclure que le pétitionnaire, lors du dépôt de sa demande d’obtention d’un permis de construire a essayé de tromper la vigilance de l’administration.

Cependant, s’il est prouvé que cette fausse information a contribué à l’attribution du permis de construire, on pourra donc parler de manœuvres frauduleuses.

Prenons l’exemple d’une affaire dans laquelle le niveau de sol indiqué par le pétitionnaire sur les plans de coupe qu’il a joint à sa demande de permis de construire ne correspond pas à celui indiqué à la date de dépôt. Il y a problème, car sans cette information ou erreur, le permis n’aurait pas été délivré au pétitionnaire.

Il en est de même pour une affaire dans laquelle le pétitionnaire, pour déposer une demande de permis de construire, s’est servi d’une promesse de vente devenue obsolète. Il y a fraude dans la mesure où, si l’administration était informée de la déchéance de la promesse de vente, elle n’aurait pas accordé la doléance demandée.

Il est également important de préciser qu’on peut parler de fraude même si l’administration ayant instruit le dossier de demande de permis avait conscience des comportements frauduleux du pétitionnaire.

Pour établir la fraude, il faudra se servir des pièces qui constituent le dossier de demande du permis de construire. On peut parler de fraude dans l’autorisation portant sur les façades et ouvertures d’un bâtiment à usage d’habitation, si dans la demande, il n’a pas été mentionné une quelconque extension de la maison.

Le fait que l’administration soit tenue au fait de l’illégalité de l’extension de l’habitation, car ayant dressé un procès-verbal d’infraction pour la réalisation du projet d’extension, l’autorité de l’administration en charge du dossier a été considérée sans effet sur l’aspect frauduleux de la demande.

Les 3 catégories de la fraude

La fraude liée à la qualité du demandeur

Les demandes de permis de construire doivent uniquement comporter l’attestation du pétitionnaire. C’est à ce dernier que revient la charge de formuler la demande du permis de construire.

Les permis de construire permettent de s’assurer que les travaux qu’il autorise sont conformes à la législation et aux règles de l’urbanisme.Le permis de construire est accordé sous réserve du droit ce qui signifie que l’autorité administrative n’a pas le pouvoir de vérifier la validité de l’attestation déposée par le demandeur.

Le pétitionnaire ayant fourni une attestation qui prouve qu’il a le droit de déposer une demande de permis de construire doit être cru par l’autorité administrative.

La non vérification de la validité de l’attestation déposée par le demandeur ne peut être un motif de contestation d’un permis de bâtir. Toutefois, en cas de manœuvres frauduleuses, le il peut être contesté.

Prenons une hypothèse de fraude selon laquelle un locataire ait formulé une demande de permis de construire bien que les propriétaires des lieux se soient opposés au projet de réalisation des travaux. Il y a fraude !

Cependant, la fraude ne sera pas retenue dans un contexte où le pétitionnaire n’a pas apporté des justifications de l’obtention de l’autorisation accordée par l’assemblée générale des copropriétés pour les travaux qui touchent les parties communes de la copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965.

Cette loi fixe la réglementation de la copropriété des immeubles bâtis.

La fraude liée à la composition du dossier de permis de construire

On peut parler de fraude liée à la composition du dossier de permis de construire lorsque celui-ci comprend des omissions, des erreurs ou encore des inexactitudes dont le but est de tromper l’administration lors de l’examen du dossier.

Ici, la duperie sera effective si et seulement s’il est prouvé que sans l’erreur, l’omission ou l’inexactitude, l’administration n’aurait pas pris la même décision.

Pour un permis de construire portant sur la construction d’un bâtiment annexe, on peut parler de fraude dans la mesure où il existait déjà une bâtisse annexe sur la même propriété du pétitionnaire et que ce détail ne soit pas précisé dans le dossier.

En revanche, la fraude ne sera pas retenue dans une affaire où, dans le dossier de demande de permis de construire, il n’a pas été indiqué et précisé que le projet porte sur la construction d’un bâtiment destiné à accueillir du public, car interdit par la réglementation sur l’urbanisme.

Le juge va s’appuyer sur le fait que le dossier précisait que le projet portait sur la construction des locaux destinés à l’habitation et à une activité commerciale ou artisanale. À cause de cette activité du pétitionnaire, les autorités administratives ne pouvaient ignorer la nature exacte du projet de construction.

La fraude liée à la réalité du projet

L’objectif premier d’un permis de construire est l’autorisation de la construction d’immeubles ou de bâtiments qui sont conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire.

Il peut arriver que les plans et indications fournis par le pétitionnaire ne soient pas respectés ou encore, que plus tard, les constructions soient transformées ou affectées à un usage qui n’est pas conforme aux documents et règlements d’urbanisme. Tout ceci n’est pas de nature à affecter la légalité du document.

En d’autres termes, la construction d’une bâtisse ne correspondant pas à celle prévue ou indiquée dans le dossier de permis de construire fourni par le pétitionnaire n’est pas une fraude. Ici, ce n’est pas le permis de construire qui est sanctionné, mais plutôt le pétitionnaire, en tenant compte des dispositions pénales qui figurent dans le code de l’urbanisme.

Une exception peut être faite s’il s’agit d’une fraude. On parlera de fraude si, dès le dépôt de la demande du permis de construire, le pétitionnaire avait déjà en tête l’idée de réaliser une construction différente de celle mentionnée dans le dossier de demande de permis de construire.  Cependant, il n’est pas facile d’établir une preuve.

Les conséquences de la fraude sur le permis de construire

Le fait de donner de mauvaises informations marque négativement votre permis de construire et peut entraîner son retrait définitif. En d’autres termes, il pourra être retiré à tout moment et ce, sans aucune condition de délai.

L’administration qui a délivré le permis de construire dispose d’un délai de trois mois, qui se compte à partir de la date à laquelle celui-ci a été délivré, pour le retirer en cas d’illégalité. S’agissant du préfet et tiers, le délai est de deux mois à partir de la date de réception du permis de construire (le préfet) et à partir du jour de l’affichage du permis sur le terrain (le tiers) pour contester le permis.

Il peut arriver que l’administration remette en cause sans condition de délai, un permis de construire frauduleux. En sus, à tout moment, un tiers peut demander que l’autorité administrative procède au retrait du document entaché d’illégalités.

En cas de refus de la part de l’administration, il est possible de former un recours contre la décision. Le juge pourra donc, si la fraude est prouvée, vérifier que l’appréciation de l’administration chargée de procéder au retrait ou non n’est pas motivée par une erreur manifeste.

Le juge aura donc la charge de tenir compte de l’ampleur de la fraude et des atteintes aux intérêts privés ou publics qui pourraient conduire soit au retrait soit au maintien du permis frauduleux ou litigieux

En somme, en cas de fraude ou tentative, une administration peut refuser de délivrer un permis de construire. Elle peut aussi à tout moment prendre la décision d’ôter ce document déjà octroyé. Les juges reconnaissent aussi différents recours à un tiers concerné dans ces cas d’illégalités.